Und was haben Immobilieneigentümer davon, ihren Leerstand auf Zeit Kreativen zur Verfügung zu stellen?
Ach da gibt’s auch eine ganze Menge. Klar, das sind natürlich so ganz pragmatische Dinge. Leerstand ist in vieler Hinsicht nicht gut, ob für das Gebäude, das Umfeld und eben auch, du sprichst es an, was die Kosten betrifft. Ein Gebäude, das nicht genutzt wird, dem Eigentümer nichts einbringt muss ja zum Beispiel trotzdem beheizt werden, wenn es nicht substanziell Schaden nehmen soll. Und ein gutes Leerstandmanagement ist eine teure Sache. Eine Brache über einen längeren Zeitraum tut auch der Umgebung nicht gut und führt in der Konsequenz zum Verfall des Wertes der eigenen Immobilie.
Und du spielst auf nutzungsrechtliche Fragen an. Wenn ein Gebäude absehbar wieder in der genehmigten Funktion genutzt werden soll, kann eine der ursprünglichen Nutzung ähnliche Zwischennutzung natürlich vor dem drohenden Verfall des baurechtlichen Bestandsschutzes bewahren, der oft mit zwei Jahren Leerstand eintritt. Dann muss, trotz identischer Nutzungsabsicht, ein Bauantrag gestellt werden und, wenn es schlecht läuft, hat sich inzwischen sogar der Bebauungsplan geändert.
Eine attraktive, kreative Zwischennutzung kann dagegen in vielerlei Hinsicht positive Effekte für die Immobilie und für die Umgebung haben. Auch ein Immobilienbesitzer muss in sich ändernden Zeiten unter Umständen neue, kreative Wege gehen, das heißt sich auch immer wieder etwas einfallen lassen, um nicht geschäftlich in Bedrängnis zu geraten. Und es zeigt sich doch sehr oft, dass die am Ende den richtigen Dreh gefunden haben, die sich auf Experimente und Neues eingelassen haben. Gerade erleben wir ja eine Zeit mit vielen Unsicherheiten, aber ich denke, man muss da an einem bestimmten Punkt auch die Chancen sehen, die sich eben eventuell durch Kreative bieten. Die bringen zwar erstmal vielleicht nicht ganz so viel Geld, aber dafür umso mehr Ideen, also gewissermaßen innovatives Kapital mit.
Insbesondere in der Gründungsphase mangelt es Unternehmen mitunter an Kapital. Welche Mietmodelle haben sich hier für alle Beteiligten bewährt?
Eine zeitlich ganz klar definierbare Zwischennutzung ist schon so eine Möglichkeit, die für beide Seiten einen guten Rahmen bildet. Für Kreative kann sich das ganz konkret als Förderung auswirken. Und für Eigentümer ist das ein kalkulierbarer Rahmen. Ansonsten muss man das natürlich von Fall zu Fall sehen. Ob es sich zum Beispiel um eine Veranstaltungsnutzung handelt oder ob es um günstige Arbeitsräume geht. Wenn es sich um größere Objekte mit kleinteiligen Flächen handelt, lohnt es sich für den/die Eigentümer/in nicht, eine Vielzahl von Einzelverträgen mit kreativen Kleinstunternehmen zu machen. Da ist es für Kreative, oder oft sind es ja kreative Initiativen, die sich an den Standorten um die schwierige Frage von günstigen Räumen für junge Kreative kümmern, von Vorteil, wenn die in irgendeiner geeigneten Rechtsform organisiert sind, etwa in einem Verein oder in einer Genossenschaft. Damit sind auch die Haftungsfragen klar geregelt. Das macht es dem/der Eigentümer/in leichter, sich auf eine Zwischennutzung einzulassen.
Welche Stolpersteine gibt es bei Zwischennutzungen?
Es gibt natürlich bestehende rechtliche oder baurechtliche Auflagen, die auch für Zwischennutzungen gelten. Und dann ist oft die Frage, ob der Aufwand lohnt. Das sind Kostenfragen, und auch der zeitliche Vorlauf, der sich daraus ergibt, muss im Verhältnis zur möglichen Nutzungsdauer gesehen werden. Ein Bauantrag, wenn der erforderlich ist, ist mit Kosten verbunden und dauert mal mindestens drei Monate. Dann muss man dafür eine/n Architekt/in beauftragen und die erforderlichen Vorkehrungen, die sich dann aus der Genehmigung ergeben, zum Beispiel Brandschutz, da geht es oft um aufwendige Maßnahmen, neue Türen, Abschirmung von Brandabschnitten etc., müssen natürlich auch baulich umgesetzt werden. Das sind oft erhebliche finanzielle Aufwendungen und die kosten zusätzlich Zeit. Bei der Stellplatzablösung, abhängig vom Bebauungsplan, ist man bei Zwischennutzungen in den Ämtern oft kulant, aber beim Brandschutz gibt es keine großen Spielräume. Das muss auch im Interesse eines/einer verantwortlichen Nutzers/Nutzerin sein.
Bei einer Nutzung, die der ursprünglichen Gebäudenutzung ähnlich ist, kann das unter Umständen wegfallen. Das macht die Sache natürlich erheblich einfacher, wenn also zum Beispiel in ein Gebäude mit vormaliger Büronutzung, Gestalter/innen, Graphiker/innen oder Spieleentwickler/innen nur mit einem Schreibtisch und ihrem Computer einziehen, oder wenn Kaufhausflächen mit Pop Up-Stores bespielt werden.
Und bei einmaligen Veranstaltungsnutzungen von eventuell nur einem Tag ist es natürlich auch einfacher. Da entscheidet das Ordnungsamt, was möglich ist, und bezüglich des Brandschutzes und der Fluchtwegeregelung reicht es dann manchmal, wenn an einer bestimmten Stelle für den Zeitraum der Veranstaltung eine Person steht und den Fluchtweg weist.